En el Ecuador existe una demanda de vivienda insatisfecha debido a la falta de financiamiento al constructor/promotor, así como falta de créditos hipotecarios al comprador final. Esta limitación financiera viene dada por la capacidad crediticia que los bancos otorgan de sus propios presupuestos de asignaciones de crédito y no por la capacidad real del mercado de vivienda. Hoy en día, sin tomar en consideración al BIEES, los bancos comerciales otorgan entre el 4 y 8 por ciento de los créditos totales al sector hipotecario. Considerando al BIEES, inclusive, este sector no supera el 3 a 4 por ciento del PIB.
Por lo tanto, recogiendo mecanismos financieros exitosos de otros países, se podría crear un capítulo en la Ley para el Fomento Productivo, Atracción de Inversiones, Generación de Empleo, y Estabilidad y Equilibrio Fiscal, que permita asegurar cartera hipotecaria debidamente constituida y registradas en fideicomisos inmobiliarios que mantengan la hipoteca y los títulos de crédito a su favor.
De esta manera, por intermedio de aseguradoras locales, que a su vez se encuentren debidamente reaseguradas por empresas de seguro internacionales con su debida calificación AAA, los inversionistas y empresarios que otorguen créditos directos a sus clientes de vivienda y/u otros proyectos inmobiliarios, podrían asegurar dicha cartera con la finalidad de acceder a recursos locales o internacionales que permitan dinamizar la economía del sector y que su crecimiento se encuentre limitado en base a la demanda de vivienda y no de la capacidad de crédito de la banca. No solo que el sector podrá duplicar su crecimiento en el mediano y largo plazo, sino que esta medida podría tener un impacto adicional en el PIB de al menos 5 por ciento adicional.
Recordemos que la cartera hipotecaria vencida normalmente no supera el 2 a 3 por ciento de morosidad. Internacionalmente este posible “default” es medido por estándares de riesgo que establecería un costo financiero que el promotor deberá incluir en el costo de la vivienda, pero debido al incremento en la oferta y demanda de dinero que esta medida puede generar, sin lugar a dudas será menos costosa que los actuales costos financieros obtenidos de la banca comercial. Además, en países desarrollados, la desintermediación financiera es lo que más dinamiza la economía y activa los mercados bursátiles lo que genera nuevas fuentes de trabajo por servicios financieros y asesoría.
Estos Títulos Asegurados de Crédito Hipotecario (TACH) podrían ser transables en las Bolsas de Valores de Guayaquil y Quito, tal como en su momento fueron las cédulas hipotecarias con la diferencia que el inversionista siempre está asegurado.
En caso de “default” del cliente, el fideicomiso deberá ejecutar la garantía hipotecaria y demás términos del contrato de crédito con sus debidas penalizaciones y arras, de manera que recupere el bien inmueble para volverlo a vender en el mercado inmobiliario y recuperar el dinero y riesgo contraido por la aseguradora y comenzar todo el proceso de nuevo. Esta medida está garantizada con el propio bien inmueble, la cartera hipotecaria y el mercado de nuevos compradores en caso de morosidad.
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