Es una tarea difícil de lograr para cualquier gobierno, pero esa responsabilidad la podemos trasladar al sector privado con un mecanismo de incentivos progresivos que busquen captar el interés de los inversionistas, promotores y constructores. No pretendo que mis ideas sean la solución mágica que logre ese número soñado en varias propuestas presidenciales a lo largo de cada campaña electoral, pero sin lugar a dudas lograría un aporte importante que contribuirá notablemente al crecimiento económico del Ecuador.
Es así que he venido analizando los diferentes escenarios para captar ese mercado de capitales que quieran generar una renta a largo plazo, que también contribuya al sector productivo, genere empleo y que promueva la construcción de viviendas en el país. El estado tendría un rol en mi propuesta, pero sería el de crear las condiciones, los incentivos y de ser testigos de un plan de inversión sin precedente.
El efecto multiplicador de la construcción compensará los beneficios que se otorgarían. Al final de cuentas, la generación de empleo y dinamismo de la economía crean mayor fuente de riqueza que impuestos mal aplicados y peor distribuidos.
Por el lado de la oferta:
Podemos crear un plan que funcione y resulte atractivo para promotores y constructores.
Vivienda de hasta $25,000: Exoneración del Impuesto a la Renta y devolución del 100% del IVA en compras y servicios.
Vivienda desde $25,001 hasta $45,000: Exoneración del 50% del impuesto a la renta y devolución del 50% del IVA en compras y servicios.
Vivienda desde $45,001 hasta $65,000: Exoneración del 25% del impuesto a la renta y 25% del IVA en compras y servicios.
Viviendas de mayor valor: Se mantienen como en la actualidad, sin ningún incentivo adicional.
Se deberá establecer un mecanismo con un procedimiento de manera que cuando se realice la compraventa y transfiera el dominio de la propiedad al cliente final, se recuperen estos beneficios por medio de un crédito tributario que se pueda aplicar al pago de impuestos, tributos o comercializar en el mercado bursátil. De esta manera el riesgo es del promotor que estaría obligado a crear un proyecto que tenga aceptación del mercado. No serían los burócratas quienes decidan qué proyecto calificar para bonos o beneficios que se puedan prestar para corrupción. En este modelo de propuesta, es el mercado el que decide. Vivienda vendida, vivienda que beneficia al promotor y sus inversionistas. Y asimismo, el cliente se beneficiaría de la competencia innata del libre mercado para captar al comprador: mejores precios/mejor producto.
El tamaño de la vivienda no debe tener límite como actualmente lo establece el MIDUVI. El mercado debería ser quien decida qué tipo de casa realmente quiere el comprador. Ese concepto de vivienda “digna” que el actual gobierno estableció es desconocer la realidad del país y las condiciones en las que las personas de escasos recursos viven. Y mucho menos conocer la capacidad de compra que tiene una familia pobre en el país. Por ejemplo, como promotora inmobiliaria y constructora, hemos desarrollado proyectos de mucho éxito con tan solo 36 m2 por casa; incluso sin acabados para que el propietario la vaya terminando conforme su estilo de vida va mejorando. Otros con vivienda de 45 m2, 54, 60, hasta mayor área. Vivienda con adosamiento múltiple, individuales, de una sola planta, de dos plantas, con capacidad de crecimiento, entre otras miles de alternativas que hemos ido creando e implementando para satisfacer las necesidades de nuestros compradores. Terrenos de distintos tamaños también. Desde 66 m2, 72, 88, y más de 100. La urbanización debe tener condiciones básicas como agua potable, recolectores de aguas lluvias y canalizaciones de aguas servidas, energía eléctrica aérea (puede ser soterrada), planta de tratamiento, vías asfaltadas, parques y cerramiento general para seguridad de sus habitantes. O podrían ser en lotizaciones con servicios básicos. Insisto, las condiciones las define el mercado.
Por el lado del capital e inversiones:
Para que este plan de vivienda funcione, también debemos crear incentivos que atraigan esos recursos a nuestro sector. El éxito es que sea de largo plazo y con un buen rendimiento financiero. ¿De que otra manera se puede atraer capital? “No existen almuerzos gratis” dice una frase célebre del capitalismo. Y tienen razón. Nadie debería regalar nada. Más aún si buscamos atraer inversiones al país. Tenemos que establecer condiciones favorables, con seguridad jurídica y renta atractiva de largo plazo.
Por medio de la bolsa de valores, la banca y el BIESS se pueden crear condiciones de créditos hipotecarios con plazos de entre 25 a 30 años. Las tasas de interés pueden fluctuar entre 5 a 8% anual. El mercado decide y escoge según sus condiciones y capacidades. De igual manera, la propuesta es crear incentivos tributarios a la ganancia de capital destinados a este sector. La banca ya tiene creadas las plataformas para captar recursos y asignarlos al comprador de vivienda; simplemente no destina lo suficiente para atender la demanda existente, pero con beneficios tributarios podrán ser más agresivos en sus estrategias de largo plazo. El BIESS también tiene su sistema que ha aportado increíblemente al crecimiento del sector, aunque también tiene sus límites. Entonces se deben crear mecanismos que permita un mercado bursátil activo y con mercados secundarios que logre que el inversionista pueda entrar y salir de una inversión de manera dinámica con seguridad, sin pagar impuestos en la transacción de compraventa de estos títulos ni en la renta; que la motivación sea la de generar retorno, punto. La idea es desintermediar la colocación de créditos hipotecarios como una alternativa más. Se podría establecer una ley que permita asegurar nacional o internacionalmente cartera hipotecaria con coberturas de cesantía, de vida, de insolvencia o simplemente falta de pago. La garantía es la propia vivienda que puede ejecutarse al moroso y recolocarse por el saldo a otro comprador. Se deben analizar las condiciones, por supuesto, pero existen los mecanismos legales y financieros para hacerlo. Hay que analizarlos y buscar la forma.
Este es un plan que podría demandar capitales por un promedio de 40 billones de dólares; 10 anuales; 10% del PIB. Por el lado del comprador fluctúa entre cuotas de 130 a 180 dólares mensuales para viviendas de $25,000 en 30 años, entre el 30 al 40 por ciento del sueldo mínimo antes de beneficios de una persona; si es una familia que gana 1.5 veces el mínimo, representa entre el 20 a 30 por ciento. No suena nada mal. Es posible. Pero hay que tener la mente abierta para implementarlo y comprender que el panorama completo es lo que debemos resolver.
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